◇◆◇徹底解説記事◇◆◇タワーマンション最上階の暮らし心地は？

タワーマンション最上階の暮らし心地は？

広がる景色を存分に楽しめるのがタワーマンションの最上階。
眺望や採光、通風の良さはイメージできますが、それ以外にもどんな暮らしやすさがあるのでしょう？
逆に最上階ならではのデメリットはあるのでしょうか？
タワーマンションでの暮らしのメリットやデメリット、暑さ、寒さについての快適性のほか、部屋選びのポイントなども解説します。

〇タワーマンションの最上階はどれくらいの高さ？

タワーマンションの最上階は地上60mくらいから
地上何m以上の高さのマンションをタワーマンションというのでしょうか。
タワーマンション（タワマン）には法的な定義はありませんが、20階建て以上のマンションをタワーマンションと呼ぶのが一般的です。
これは、建築基準法で『高さ60m超の建築物が「超高層建築物」』とされており、高さ60mの建物はマンションでは20階建て程度になるからです。
最近は、100m超のタワーマンションも珍しくはなく、高さ200m超の物件も多く見られます。

・高さ60m～200mはどんな建物がある？
高さ100m、200mといわれても実際どれくらいの高さでどんな眺望なのか、あまりピンと来ません。
東京都内の身近な建物でいえば、東京都庁は地上243m、展望室は地上202m。
東京タワーはメインデッキが地上150m、その上のトップデッキが地上250m。
これらの展望室からの景色を眺めることで、タワーマンションからの眺望をイメージしてみるのもいいかもしれません。

〇タワマンの最上階で暮らすメリット

タワーマンション、そのなかでも最上階の住戸には、眺望だけではなく、様々なメリットがあります。

眺望や採光の良さなど、より快適な暮らしができる
・眺望がいい
タワーマンションが多く集まるエリアでは、高層階であっても、周辺の建物が眺望を遮る場合があります。
しかし、最上階の窓からは空が大きく眺められ、同じくらいの高さの建物が接近していなければ、眺望も期待でき、開放感が得られます。

・採光がいい
タワーマンションは敷地が広いため『窓のすぐ近くに別の建物がある』ということはなく採光が良いといえます。
特に最上階なら、北向きの部屋でも窓の外が開放的な立地なら採光の良さは期待できます。

・生活音を感じにくい
最上階のため上階からの足音など、生活音を感じにくいといえます。

他のフロアの住戸よりも天井が高い、広い間取りやメゾネットなどグレードが高い等のラグジュアリーフロアになっていることもあります。

・希少性が高い間取りや広さ
グレードの高い物件等では、最上階が特別仕様になっているプランを見かけます。
他のフロアよりも専有面積が広い住戸があったり、メゾネットになっていたりなど、同じマンション内でも希少性のあるプランであることも。

・ラウンジが近い
居住者が利用できるラウンジやゲストルーム、展望室は見晴らしのいい高層階にあるケースが多く、近くにある最上階の部屋からは気軽に利用しやすいといえます。

・セキュリティ面で安心
タワーマンションは、24時間有人管理や二重三重のオートロックなどで、もともとセキュリティが高いのが特徴。
最上階は外からの侵入もより難しいため、安心して暮らすことができます。

・高層階専用エレベーターで便利
高層階専用エレベーターがあるタワーマンションなら、エントランスや駐車場から最上階までをスピーディーに行き来できます。
エレベーターの待ち時間を気にされる方は高層階専用エレベーターの有無も確認をしておきましょう。

・資産価値の面でもメリットが大きい
将来、貸しやすい、売りやすい資産性の高さ
最上階は一般的なマンションでも人気が高いもの。
立地や共用施設の豪華さなど、さまざまなメリットがあるタワーマンションとなるとなおさらです。
人気が高く、住みたい人が多い最上階は将来、貸したり、売ったりがスムーズにできる可能性が高いといえます。

そのほか、最上階には限りませんが、エントランスや共用施設が豪華、駅に近い利便性、再開発エリアに誕生したタワーマンションは機能が充実した街で暮らせるなどのメリットもあります。

〇タワーマンションの最上階には、低層階や中層階にはないデメリットもあります。

暑い・寒いなど暮らし心地はどうか
・最上階では他の階に比べて暑さや寒さを感じる物件がある
コンクリートでできた建物は蓄熱しやすく、古いマンションなどで屋上の断熱性能が低い場合は夏の暑さが室内に影響することがあります。また、冬はコンクリートが冷えてしまい、断熱性能によっては寒さも感じることも。
ただし、最近の、特に新築のマンションは断熱性能が上がっていますから、暑さや寒さを過度に心配する必要はないでしょう。
もしも住んでみて暑さや寒さを感じるなら、躯体の内側に断熱材を施工するリフォームで断熱性能をアップさせる方法もあります。

ただし、遮るもののない西向きの部屋などでは、夏の間、容赦なく入ってくる日差しで部屋の温度が高くなることがあります。

・エレベーターの上り下りで時間がかかる
乗り降りする人が多い時間帯は特に、エレベーターでの上り下りに時間がかかるのが最上階のデメリットです。
ただし、前述のように高層階専用エレベーターがある場合は、エレベーター待ちのストレスは少なくなるので、事前に確認をしておきましょう。

・携帯の電波が入りにくい
マンションの立地や高さにもよりますが、携帯電話の電波が入りにくいケースがあります。

災害時の停電や断水のリスク
・地震や風での揺れ
タワーマンションは、耐震性能に優れています。
しかし、地震や強風で建物が揺れるのは一般のマンションと同じで、揺れは高層階ほど大きく、時間も長く続きます。
常に揺れているような感覚になる場合もあるので、地震に敏感な人は日常的にストレスを感じるかもしれません。

・停電でエレベーターや水が止まる
大きな地震や火災、停電が発生するとエレベーターは使えなくなります。最上階の場合は特に、階段を使っての外との行き来が大変になります。
また、停電時には給水ポンプが止まるため水も使えなくなりますから、万一に備えて、水や食糧のストックをしておくことが必要です。

そのほか、最上階に限らず、タワーマンションの高層階では外に出るまでが億劫になる、バルコニーに洗濯物を干せない場合があるなどのデメリットがあります。

〇タワーマンションで最上階を選ぶ際のポイントは？

タワーマンションの最上階の最大の特徴であり、メリットなのが眺望の良さ。
それを最大限に楽しむために、窓から何が見えるのか、どんな高さなのかをチェックしましょう。
都心の夜景を見たいのか、山並みや海など自然を感じる景色がいいのかなど、自分の好みに合うかも大切です。

新築物件なら、モデルルームに方角別、階数別の眺望のイメージ画像が用意されていることがあります。
中古での購入や賃貸での部屋探しの場合は、地図上で方角的に何が見えるか確認した上で現地でも確認しましょう。
できれば、時間帯を変えて見学することが大切です。

災害時にどんな備えをしているか
地震の際に揺れることはタワーマンションなら避けられません。
携帯電話の電波の届きにくさは建物完成前の新築では確認が難しいのですが、入居後に携帯電話会社から電波改善装置をレンタルするなどの対応策があります。

部屋選びの段階で確認しておきたいのは、避難ルートや停電時の対策など災害時の備え。
最近は、太陽光パネルや蓄電システムを備え、停電時にも共用部の電気が使えるようにしていたり、水や食糧を備蓄しているマンションも見られます。

マンションのモデルルームや物件見学の際には、災害の際に備えてどのような配慮がされているのかを確認しましょう。

〇最上階を借りるには、どれくらいの年収が必要？家賃から試算

最上階にしたら家賃を払うための必要年収はどれくらい上がる？

タワーマンションの最上階とそれ以外の階では、同じ広さの部屋でも家賃が違ってきます。
例えば、地内某所の22階建てのタワーマンション。
約25.86m2のワンルームで、5階の部屋は家賃11.4万円なのに対して、最上階の部屋は13.2万円。同じ広さで、どちらも南向き。
しかし、最上階のほうが5階の部屋よりも毎月1.8万円も家賃が高く設定されています。

一般的に、毎月の家賃は、手取り月収の30％までが適正といわれています。
もちろん、地域によって、また、部屋を借りる人のライフスタイルによって収入の何割までが安心かは違ってきますが、ここでは、手取り月収の30％と考えて話を進めます。

家賃11.4万円の場合、家賃が30％になる手取り月収は38万円、手取り年収は456万円。
家賃13.2万円の場合は手取り月収は44万円、手取り年収は528万円となります。
このケースでは、5階ではなく最上階の22階を借りるために、必要な手取り年収が約2割アップすることになります。

では、借りるのではなく、マンションを購入する場合、タワーマンションの最上階はいくらくらいで購入できるのでしょうか。
価格は立地やマンション全体のグレード、新築か中古か、住戸の広さ、階数などさまざまな条件によって異なります。

東京都心だけでなく、大阪圏や名古屋圏を含む三大都市圏、札幌市、仙台市、広島市、福岡市といった地方中枢都市でもタワーマンションの供給は進んでいますが、最上階の住戸は地方都市でも１億円を超えるケースが珍しくなく、中には３億円、４億円、それ以上の価格になっている住戸もあります。
一方、郊外でもタワーマンションが供給されている東京エリアでは、1億円未満の最上階住戸も見られます。

傾向として言えるのは、タワーマンションの最上階の住戸は、同じマンションの他の階の住戸よりも高めの価格設定がされているということ。
物件によっては他の階にはない広さやグレードの住戸も用意されており、その場合、価格も大きくアップします。
例えば、2023年1月に完成予定の東京都港区のタワーマンションでは、29階の約106m2の住戸は1億9900万円ですが、最上階の33階にある専有面積約124m2の住戸は2億8000万円の価格が設定されています。

〇まとめ

眺望や採光など、快適な暮らし心地が得られるタワーマンションの最上階。
問題は、借りる場合も購入する場合もコストが大きいということ。
余裕をもって借りたり、購入したりできるのか、自分の年収や資産を確認してから決めるといいでしょう。

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