住宅の耐用年数とは？戸建てやマンションの耐用年数について解説

住宅の耐用年数とは？

住宅には『耐用年数』が存在します。
『住宅の耐用年数』といっても基準や前提によって異なる考え方があり、適切に使わなければ大きな損失に繋がることもあります。
この記事では、耐用年数の基礎知識を説明しつつ、いつまで住めるのか、長持ちさせるポイント、売却する場合との関係などについて解説していきます。

〇耐用年数とは

耐用年数という言葉には、3種類の耐用年数があります。

【3つの耐用年数と概要】
法定耐用年数
不動産の減価償却費用を計算するために、国が設定した一律の年数のこと。（不動産価値を公平に算出するために国が設定したものです。)

物理的耐用年数
構造物の仕組みや材質の品質維持ができる期間のこと。

経済的耐用年数
ある不動産の不動産的価値がなくなるまでの期間のこと。

・法定耐用年数とは？
不動産は建築されてから、年数が経つにつれてその価値は下がっていきます。
その上で、不動産売買をする際を中心として、その不動産にどれくらいの価値があるかを判定することになります。
その際に、不動産の評価額の公平さを記すために、評価額を決める一定の基準が必要となります。
その一定の基準が、国が指定した、法定耐用年数と呼ばれる建物の種類別の年数なのです。

建物の種類と耐用年数
木骨モルタル・・・・・・・・・・・・・・・・・・20年
木造・合成樹脂造・・・・・・・・・・・・・・・・22年
れんが作り・石造・ブロック造・・・・・・・・・・38年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート・・・・47年

ここで注意していただきたいのは、これらはあくまでも法定耐用年数であって、これから説明する物理的耐用年数と経済的耐用年数とは異なります。
この数字を超えているからといって、住めなくなる、住んではいけないといったことはありませんので、ご安心ください。
また、法定耐用年数はあくまで『新築の資産』の耐用年数です。
中古物件は取得後の使用可能期間を見積もり、その見積もり耐用年数によって償却期間を計算します。

・物理的耐用年数とは？
一般に『テレビの耐用年数』、『バッテリーの耐用年数』というと、『十分な使用に耐えられなくなるまでの年数』と考えることがほとんどです。
それはその構造物の仕組みや材質の品質維持できる期間という意味で、それが過ぎたら満足に使えず処分するような性質のものです。
木造住宅の物理的耐用年数は、立地やメンテナンス履歴によって大きな差が出ます。
それは歴史ある寺院は木造でありながら数百年その姿を変えていないことからも明らかです。
所有する木造住宅が築年数が古くても、状態や環境によっては現実的にまだまだ長く使えることも十分あり得ます。

・経済的耐用年数とは？
物理的耐用年数は、ある意味では専門家でさえ正確に定めるのは難しい基準ですが、あとどれくらいの期間価値が認められるかなら市場のニーズによってある程度絞られます。
その『価値がなくなるまでの期間』を『経済的耐用年数』と呼びます。
よくシンプルに築年数で建物の価値を比較しますが、物理的・経済的耐用年数の観点から考えると公平とは言えません。
新築からその時までの使い方や環境によって建物の価値の減り方は一定ではないからです。

また多くの不動産ニーズにとって『今までどれくらいの価値が減ったか』より『これからどれくらいの期間価値があるか』の方が問題です。
そのため不動産鑑定評価基準には『経済的残存耐用年数に重点を置いて判断すべき』と明確に示されています。

耐用年数というものが存在するのは、どんな建物をいずれ売買するときがくるということと、不動産は年月が経つにつれ、資産価値が下がるという2つの点が前提としてあるからです。
つまり、いずれ手放す時が来る上に、時間が経てばたつほど資産価値が下がっていくということです。

〇自分の建物の耐用年数はどれくらいか

国税庁は、目減りする建物の資産価値を算出するために建物の構造や用途によって基準となる耐用年数を示しています。

具体的には、以下のようなものに分けられます。

事務所用や住宅用
公衆浴場やホテル
工場・倉庫用

このような種類に分けられる用途や、一定の条件が建物に与える影響と木造・鉄骨造など建物の構造が加味され、減価償却を考える基準となっています。
用途や細目についてみてみると、概ね工場・倉庫用のものが構造に関係なく最も短いとされ、ついで短いのが水や油などを頻繁に使う飲食店や公衆浴場・ホテル、住宅や事務所はかなり長い部類に入ります。
しかし現実的には立地環境や使用の頻度・方法によって耐用年数は変わるため、基準はあってないようなものと言えます。

【具体的な耐用年数】マンションの場合
マンションの耐用年数は、鉄骨鉄筋コンクリート造住宅の47年とされていますが、重要なのは、自分の区画をいくらこまめに改修していてもそれだけで寿命が永らえるわけではないということです。
隣や階上の区画が水漏れを起こせばその影響は免れませんし、建物全体の構造や維持のためのメンテナンスがどこまで行き届いているかも大きなポイントだからです。
物理的・理論的には100年でも住み続けられるマンションでも、現在では旧耐震基準であるため60年ほどで取り壊される場合があります。
周辺の開発や社会情勢の変遷によって物理的には使用に耐えるマンションでも経済活動や法的意義によって寿命を全うできない場合もあるのです。

【具体的な耐用年数】木造アパートの場合
多くが木造となるアパートの耐用年数でも、マンションのような『周辺区画のメンテナンスが影響する』点は変わりません。
しかしアパートの場合、分譲されることはほぼありませんから住む人が絶えず変わっていくものです。
その度に内装や水回りについてメンテナンスが十分なら総じて耐用年数は長くなると考えられます。
しかしそれでも木造の場合の耐用年数は20年から22年、軽量鉄骨プレハブ造りの場合は27年程度。
雨漏りや配管トラブルなど『水に弱い』木造は、鉄筋鉄骨コンクリート造に比べ半分以下になってしまうのは仕方ないかもしれません。

木造とはいえ一戸建ては、耐用年数を永らえる方法はたくさんあります。
集合住宅とは違い『独立した1戸の建物』であることから、近隣住宅のトラブルの影響を非常に受けにくく、『自分の責任』において極めて念入りに行うメンテナンスで耐用年数を延ばすことが可能だからです。
木造一戸建ての耐用年数は20年から22年とされていますが、現実的には30年を超えて取引される住宅もたくさんあり、まだまだ使用に耐えるものもたくさんあります。

☆POINT
マンションは47年
木造は20年程度
メンテナンスが鍵

〇実際に築何年まで住めるのか

木造住宅の法定耐用年数は22年と定められていますが、それを超えるたら全ての住宅に住めなくなるほどの欠陥が出てくるわけではありません。
平成16年度・住宅生産団体連合会の調査では平均36.8年で立て替えられていましたが、それも条件によって大きく違うはずです。
そもそも『住めるかどうか』という基準もさまざまですからそれぞれに分けて考えなくてはなりません。

・建物が安全かどうか
まず『安全かどうか』を考えると、物理的耐用年数が近いと考えられます。
それは建物を支える柱や梁、壁や塗装の素材と取り巻く環境や気候、さらにそれを見越したメンテナンスに大きく影響されます。
しかし、専門的なメンテナンスを続けている物件オーナーはビジネスでない限り多くありません。
ほとんどの場合、なにかトラブルが起きるまでは業者へ連絡することもないでしょうし、その時点で既にかなり悪化している可能性もあります。
長く住みたいと思うなら、少なくとも定期的に専門的なメンテナンスを施す必要があります。

・設備の耐用年数
住むために必要なのは建物だけではありません。
トイレやお風呂、キッチンといった水まわりや、電気・ガス設備、エアコンや暖房器具など建物に備え付けられているものは建物より耐用年数の短いものがほとんどです。
給排水・衛生設備、ガス設備や照明設備を含む電気設備の法定耐用年数は15年とされていることを考えると、住宅ローンが終わるまでに一度は取り替える必要がありそうです。
自動車についても『車検の期限がきたら買い換える』ように、高額な設備が使えなくなったら住み替えるという場合も出てくるでしょう。

・売却するなら価値が高いうちに
住宅は、住む人の数や成長によって使い方を変えたくなるものです。
子どもが生まれる前は2Kでもよいかもしれませんが、子どもが生まれ成長すれば子ども部屋が必要ですし、成長して体が大きくなれば兄弟で1部屋というわけにもいきません。
また逆に子どもが成長して独立したため、広い一軒家は管理が大変ということもあります。
もちろん適切なタイミングを考える必要がありますが、住宅を売却するならその価値が高いうち、つまり経済的耐用年数が長い時期の方が有利です。
価値を優先して売却時期を決めることはできませんが、時期によって価値がどう変わるかは正確に把握しておくと後々役立ちます。

〇住宅を長持ちさせるポイント

ある大学教授によって2011年に実施された調査によると、木造住宅の『新築から取り壊しまでの平均期間』としての寿命は1997年では43.53年でしたが2006年には54年、さらに2011年には65年となり、この14年で実に21.5年も寿命が延びていることがわかりました。
この期間、建築技術が劇的に上がったとは考えづらく、『多くの人が長く使うようになった』と考える方が自然です。

・住宅をこまめにメンテナンスする
住宅をより長く快適に使うためには、適切な『メンテナンス』が必要です。
専門家のチェックには及ばないかもしれませんが、自分の家に興味と危機感を持ち、外観や使い心地について小さな変化を見逃さずメンテナンスすれば確実に長持ちさせることができます。
まずは『メンテナンスをしよう』と思うことが大切です。
住宅で長い時間過ごしていなければわからない小さな異変や、『雨の日にしか起こらない』ような異変の原因を見つけるのは専門家でも難しいものです。
『自分の家だから大切にしたい』という気持ちがあればこそ、小さな異変を逃さず発見できます。
日頃から住宅について気になることを伝え合ったり、大切なことだということを確かめ合うことが大切です。

・専門業者には定期的にチェックしてもらう
最も効果的なのは専門家の力を借りることです。
建築業者や不動産業者、水回りやガス・電気工事業者は、毎日さまざまな場面に直面し改修することで生計を立てています。
その経験や専門的な知識、工事にかかる時間や費用についてはまさに『専門家』、現状の不具合だけでなく将来の可能性についても熟知しています。
特に水回りやガス、屋根や天井裏、床下など普段見えないところは見落としがちです。
専門家はそれがわかっているからこそチェックを欠かしません。
『餅は餅屋』と言います。
自分ではもちろん、定期的に専門業者にチェックしてもらえば、まだ被害の少ない状態の改修で済むかもしれません。
トータルの費用を節約するためにも続けておきたい習慣です。

☆POINT
メンテナンスが重要
家主の自覚と危機感
専門家の定期検査

〇耐用年数が過ぎても売却はできるのか

近年、中古住宅が見直され、中古市場が盛り上がってきています。
その原因の1つに、『今まで売却できないと思っていた物件』の売却増があります。
代表的なものが、『建物が古すぎて価値がない』というケースです。
その場合、確かに建物の経済的価値は非常に低いかゼロかもしれません。
しかし建っている『土地』は変わらず価値があります。
それでも『建物を取り壊す費用を考えたら処分しても意味がない』として結局放置することがありました。
しかし、それほどの建物が建っている土地にも有利な点があります。
実は土地の固定資産税は、建物が建っているものより立っていない更地の方がかなり高く、特に投資に利用する場合は価値のほとんどない建物が建っている方が良いのです。
また土地の資産価値は建物のように時間が経つごとに値下がりするわけではありません。
手に入れた時すでにほとんどが土地の価格だったとしたら、物件の価値はほとんど下がっていないかもしれませんし、買いたいという人も出てくる可能性はあるのです。

まずは住宅にどのくらいの価値があるのか調べてみましょう。

所有する不動産の価値は、変動の少ない土地の価値と、その上にある建物の価値の合計です。
売却するにしても投資として活用するにしてもその価値を正確に知っておかなければスタートできません。
しかし不動産の価値は利用する人によっても変わりますから、相場もあってないようなものです。
中には考えもしないような価値を見出す人が現れ、相場より高い価格で買いたいという場合もあるかもしれないのです。
Cocotiiでは不動産の査定も行っております。
費用も必要ありませんので、お気軽にご相談くださいませ。

〇まとめ

今回は住宅の耐用年数について解説しました。
法定年数は不動産の評価額の公平さを記すために決められた年数なので、法定年数を超えているから住めるような物件ではないと判断せず、不動産価値を公平に算出するために国が設定したものだと覚えておきましょう。
もし古い物件をご検討する場合はメンテナンスがしっかりされているか不動産会社の担当に聞いてみると良いでしょう。

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