【不動産購入の知識】不動産取得税について

【不動産購入の知識】不動産取得税について

不動産の購入・・・マイホームの購入は人生の中で大きな買い物の1つです。
無理のないマイホームの購入を実現するには、物件の価格だけではなく、そのほかの諸費用や税金も把握しておくことが必要です。

今回は、家を買うときの初期費用の1つである『不動産取得税』、不動産取得税が安くなる『減税措置』についても解説していきます。

新築物件と中古物件で税額や減税になる条件が異なりますので、それぞれのケースを確認して、物件選びの参考にしてください。

〇不動産取得税とは

不動産を取得したときに払う税金。
不動産取得税とは、不動産の所有者となった全ての人（個人、法人）に課される税金です。
取得した建物と土地それぞれに課税されます。
住宅用としての土地や家屋の購入、交換や贈与、家屋の新築（増改築）などのほか、経営目的でマンションやアパートを取得した場合にも税金がかかります。
例外として、相続や遺贈などによる取得は非課税となります。

不動産取得税のほかに、マイホームを購入したときにかかる代表的な税金として『固定資産税』や『都市計画税』などがあります。
これらは毎年支払いが必要な税金ですが、不動産取得税は、不動産取得時に一度だけ支払う税金になります。
地方税なので、支払う相手は取得した不動産がある都道府県になります。

〇不動産取得税の計算方法

不動産取得税はどれくらいの金額がかかるのか。

実際に不動産を購入した額は関係ありません。
不動産取得税は、固定資産税評価額に一定の税率をかけて算出します。
固定資産税評価額とは、『固定資産＝建物と土地』の評価方法を定めた『固定資産評価基準』に基づいた評価額です。
固定資産税評価額は固定資産課税台帳で確認できます。
固定資産課税台帳は取得した不動産のある各都道府県の市税事務所や役所で閲覧できます。
評価額については不動産会社を介して物件を購入する場合、不動産会社の担当者に確認すると良いでしょう。
固定資産評価額は建物と土地、それぞれに課税標準額が出されていますので、両方を確認して不動産取得税の計算に使用しましょう。

不動産取得税を算出する式は以下のとおりです。

住宅以外の家屋の場合（会社、寮、病院、ホテル等）の税率は【4％】になります。
不動産取得税の計算をする場合は税率は時期と家屋の種類に注意しましょう。

マンションの場合の土地は『専有部分＋共有部分』で算出します。
専有部分となる居住面積にプラスして、エントランスなどの共有部分を割り当てた土地面積が足されて算出されます。

〇不動産取得税の軽減措置について

不動産取得税は上記の軽減税率の他、さらに要件を満たしていれば評価額から一定の金額が控除される軽減措置も適用されます。
なお、不動産取得税の軽減措置は新築と中古、建物と土地、それぞれに条件や控除額が異なります。

・新築住宅の場合の軽減措置とは
新築物件は中古物件と比較して、購入金額が高くなる傾向にあります。
しかし、一定の条件を満たしている新築の家を購入すれば、大幅な軽減措置を受けることが出来ます。

・軽減措置を受けられる新築の「建物」の条件
軽減措置が受けられる建物の条件は下記の2つです。
下記の条件を満たす建物は「新築特例適用住宅」と呼ばれています。

・新築の『建物』に対する控除額
新築物件の場合、上記の条件を満たせば固定資産税評価額から1200万円の控除を受けることができます。
つまり、新築の建物の固定資産税評価額が1200万円を超えない場合は不動産取得税が免除されるということです。
マンションのような共同住宅についても、1住戸につき1200万円が控除されます。

軽減措置を受けるのと受けないのとでは、不動産取得税額に格段の違いがあります。
住宅の条件を満たしている場合は、確実に受けられるよう申告しましょう。

なお、新築には認定長期優良住宅にかかわる特例があります。
取得した新築物件が認定長期優良住宅に該当する場合、1200万円の控除額が≪1300万円≫に引き上げられます。
認定長期優良住宅の特例は、令和4年3月31日まで申請することができます。

※認定長期優良住宅に認定されるには申請が必要です。
特例対象になると不動産取得税だけでなく固定資産税と登録免許税も控除されるので、長期優良住宅の購入を検討しても良いでしょう。

・軽減措置を受けられる新築住宅の『土地』の条件
建物への控除とは別に、新築の建物が建っている宅地にかかる不動産取得税にも軽減措置が適応されます。
控除の条件は下記の3つです。

・新築物件が建っている『土地』に対する控除額
土地に対する控除額には、固定資産税評価額が2分の1になるものと、税金の一定の額が控除になるものがあり、これらは併用ができます。

固定資産税評価額が2分の1になるものは、令和6年3月31日までに取得した固定資産に適用されます。
また、一定の額の控除は以下の2種類があり、金額の大きい方が適用されます。

なお、計算式は都道府県により異なる場合があり、東京都ではBの計算式に「住宅の取得持分」をかけて控除額を算出します。

このケースでは、Bのほうの金額が多くなるため、Bの控除額が適応されます。
この土地の控除される前の不動産取得税額は『2000万円×3％』なので「60万円」。
ここから控除額<90万円>を引くと、不動産取得税は0円ということになります。

〇中古住宅の場合の軽減措置とは

新築住宅についての軽減措置を解説しましたが、中古の住宅を取得した場合、新築よりも要件が追加されます。

・中古マンションの場合
軽減措置を受けられる中古住宅の『建物』の条件
中古マンションや中古の戸建て住宅の場合、新耐震基準が適用された1981年(昭和56年)以降に建築された物件かどうかが重要になります。
それより前に建てられた建物の場合は、新耐震基準を満たしている、または改修によって満たすなどの一定条件をクリアする必要があります。

中古住宅の場合の条件は以下の≪１～３≫を満たしたうえで、さらに≪４≫のうちのいずれか1つを満たしている必要があります。

中古の『建物』に対する控除額
中古住宅の場合、≪新築された日≫に応じて、固定資産税評価額から金額が控除されます。

中古住宅の『建物』の不動産取得税は、下記の計算式に、上記の表を参照して控除額を入れることで算出できます。

・軽減措置を受けられる中古住宅の『土地』の条件
中古住宅の宅地にかかる不動産取得税の減税措置の条件は下記の通りです。

・中古の「土地」に対する控除額
新築と同じく、令和6年3月31日までに取得した場合は固定資産税の評価額が2分の1になります。
さらに、中古住宅を建てた宅地の不動産取得税の控除額は下記の2種類のうち、金額が多い方を適用できます。

新築と中古では『建物』の控除額の出し方は違いますが、土地はどちらも同じ方法で算出されます。

中古住宅の方が適用条件は多くなりますが、いずれの場合も税額が減額できますので、条件を満たしている場合は、ぜひ軽減措置を利用してください。

〇不動産取得税の納税、軽減措置の申請方法

不動産を取得したら不動産取得税を支払う必要があることは解説しましたが『納税する場所』、『納税のタイミング』など、まだ分からないことがあるかと思います。
軽減措置についても、いつまでに、どこへ申請すれば良いのか。

不動産取得税の納税と軽減措置の申請の具体的な方法や支払いのタイミングなどについて、解説をしていきます。

・都道府県税事務所務所に届出を行う
住宅を購入し取得した後は、取得した不動産の所在地を管轄する都道府県税事務所の不動産取得税担当課に届出を行う必要があります。
申告書は都道府県税事務所の窓口、もしくはホームページで入手することが出来ます。
申告書は必要欄を埋めて提出すれば申請完了です。
※都道府県税事務所が自動的に申告してくれる場合もあります。

申請書の提出期限は短いところでは不動産を取得した日から20日以内、長いところは60日以内と、各都道府県によって違いがあります。
不動産担当者に相談するか、直接、都道府県税事務所に確認をすると良いでしょう。

ここで言う『不動産を取得した日』とは、契約時でも実際に居住を始めた日でもなく、『登記が完了した日』を指しています。
提出期日に遅れることのないよう、事前の確認をしっかりとしておきましょう。

・納付書が届いたら納税する
申告が終わると、次は都道府県税事務所から不動産取得税の納付書が送られてきますので、納税をしましょう。
軽減措置の適用によって納税額が0円になるときは、納付書が送られてきません。

納付書が送られてくるのは『取得した日の半年から1年後』がおおよその目安です。
忘れていた頃に支払い納付書がやってくることもあるので、事前に備えておきましょう。
都道府県によってタイミングが違うため、支払いを把握しておきたい方は、各都道府県税事務所に相談すると良いでしょう。

納付書には期日が記載されていますので、確認して期日内に納税しましょう。
納税期限を過ぎると、延滞金がかかることもあるので注意が必要です。

支払い方法には、都道府県税事務所の窓口払い、コンビニ払い、クレジットカード払いなどがあります。
キャッシュレス決済の対応を開始したところもありますので、キャッシュレス決済にしたい場合は、都道府県税事務所に確認しておきましょう。

また、不動産取得税や固定資産税などの税金は、クレジットカードで支払うことができる場合もあります。

こちらについてはまた別記事で解説予定です。

・軽減措置の手続きにも書類申請が必要
軽減措置を受ける場合も都道府県税事務所への申請が必要になります。
『不動産取得税課税基準の特例適用申告書』という申請書類を、建物(家屋)と土地用にそれぞれ1通ずつ用意し、必要書類と合わせて提出をします。
申告書以外で必要になる主な書類は、以下のとおりです。

なお、必要な書類は場合によって異なります。
詳しくは都道府県税事務所にお問い合わせください。

申請書の提出は、不動産を取得(登記)した日から原則60日以内となっています。

都道府県税事務所から納税通知書が届いたら、本来の不動産取得税を支払います。
そして、その後に不動産取得税減額申請書と添付書類を提出し、還付を受ける流れとなります。

また、軽減措置を受けずに不動産取得税を払ってしまった後でも、不動産を取得した日から5年以内であれば、差額分が還付されます。
軽減措置の存在を忘れていた方も、諦めずに自分の住宅が要件を満たしているかどうか確認するとよいでしょう。

また、土地を先に購入した場合は土地の取得後3年以内に新築すれば減税できる納税猶予制度があります。
詳しくは、都道府県税事務所の窓口へ相談してください。

〇まとめ

今回は不動産取得税の仕組みと支払い方法、軽減措置について解説しました。
不動産取得税の算出基準となる税率は、2024年4月1日から4％に上がります。
住宅購入にかかる出費を少しでも抑えるためにも、不動産の購入を検討している人は早めの購入をおすすめします。
利用できる軽減措置を活用して、お得に物件を手に入れてください。

参考：国土交通省／不動産取得税に係る特例措置

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