【徹底解説】『住宅購入の予算の決め方』について～購入出来る価格など～

住宅購入について、ご自身がいくらの物件なら無理なく購入出来るかというのが１番気になるところだと思います。
一般的には『年収の５～８倍』と言われていますが、単純に計算すると無視できない差が生じてしまいます。
※年収400万の場合、5倍だと2,000万、8倍だと3,200万

こちらの記事ではどのように住宅購入の予算を決めていけば良いか解説をしていきます。

購入予算の出し方

購入予算とは、家計に無理なく『購入出来る価格』のことです。
住宅の購入や新築、リフォーム時に支払える『現金の額』と『住宅ローンの借入額』を決め、それをもとに購入予算を計算してみましょう。

〇住宅購入時に使う現金の額を決める

貯蓄のうち『入居費用』、『生活予備費』などは別に考えましょう。

貯蓄をすべて住宅の購入や新築、リフォームのために使ってしまうと、新居への引越し代など『入居費用』が出せなくなってしまったり、入居後、新しい家具などに新調しようにも出来なくなったり、家族の病気、災害など、万が一の事態に備えられなくなってしまうなど、予期せぬ事態に対応が出来なくなってしまいます。

そうした事態を避ける為にも『住宅資金』は、貯蓄から『家の購入後に備えるお金』を差し引いた額にしておきましょう。

・入居費用について
物件の種類や規模によって異なりますが、一般的な新築住宅で、カーテンや照明器具など必要最低限の家具購入の場合は、50万円程度が目安となります。
その他、新調したい家具などあれば事前に価格を調べて、計算をしましょう。

・生活予備費について
病気やケガ、災害時など万が一の事態に備える資金になります。
会社員なら生活費の3カ月～半年分を目安に貯蓄を残しておきましょう。

・将来のための貯蓄について
『教育費の貯蓄』、『車の購入資金』など将来に備える貯蓄をしている人は、その分は使わずにとっておきましょう。

住宅ローンの借入額は『返済出来る額』から考えましょう。

住宅ローン返済額は、一般的に『年収負担率25％～30％以内なら安心』といわれています。
このラインを目安に毎月返済額に換算し、借入額も試算してみます。
年収に合う毎月返済額を見て、家計に負担をかけずに返済できるか考えてみましょう。
※年収負担率＝年間返済額が年収に占める割合

〇年収負担率25％の毎月返済額と借入額の例

毎月返済額＝年収×年収負担率÷12カ月

※ボーナス時加算なし、借入額は金利1.2％、35年返済、元利均等の場合

上記の例はざっくりな計算ではありますが、同じ年収でも家族の人数やライフスタイルにより、『こんなに返済出来ない』、『もっと返済出来る』と感じる方もいるでしょう。

より掘り下げて、無理のない返済額を決める方法を解説します。

家計に合った『毎月返済額』とは？

家計簿をつける習慣がある方は家計に合った返済額を決めるのは難しくないでしょう。
家計簿をつける習慣がない方はどう計算をしていくのか。
家賃など『今の住居費』と、購入後にかかる『ローン返済以外の住居費』をもとに毎月返済額を考えましょう。

貯蓄
貯蓄をしている方は、家の購入後、一部を返済に回せないか考えましょう。

マンションの管理費等
マンションは毎月管理費や修繕積立金などを支払います。（一般のマンションの目安は毎月2～3万円）

固定資産税等
住宅を購入すると毎年、固定資産税、都市計画税がかかります。（目安は20～30万円）

※マンションの管理費・修繕積立金、固定資産税等の金額は物件によって無視出来ない差が出てくる場合があるので、必ず確認をしましょう。

〇住宅ローン借入額の目安は『毎月返済額の340倍』

毎月返済額が決まったら、借入額を計算してみましょう。
返済期間35年、金利1．2％とする場合、借入額の大まかな目安は、『毎月返済額の340倍』になります。
例えば毎月返済額12万円なら『12万円×340＝4080万円』が借入額の目安となります。
※返済期間30年、金利1．2％の場合は『毎月返済額の300倍』。
返済期間を短くしたい人はこちらの数字で計算してみましょう。

その他、条件などの価格はこちらをご参考ください。
住宅ローンシミュレーション

住宅資金と住宅ローン借入額から『購入出来る価格』を計算
『購入出来る価格』の計算方法
『購入出来る価格』を計算する前に、家の購入、新築、リフォームに必要なお金について確認しましょう。

家の新築やリフォームも、住宅ローンを利用する場合は『工事代金』のほか諸費用や工事完成後の維持費がかかります。

先に決めた『住宅資金（購入時にかかるお金）』と『住宅ローン借入額』を足して、そこから『購入諸費用』を除けば『物件価格』になります。
⇒（『住宅資金（購入時にかかるお金）』＋『住宅ローン借入額』）－『購入諸費用』＝『物件価格』

この計算で『購入出来る価格』が計算が出来ます。
※家の新築やリフォームでは、図の『物件価格』が『工事代金』に当たります

『購入諸費用』は家の種類によって異なり、新築マンションは物件価格の3％～5％、中古マンションは5％～8％、一戸建ては6%～10%が目安となるため、『購入出来る価格』の計算式は次のような割り算になります。

『購入出来る価格』、『頭金』、『購入諸費用』の目安が分かる計算式

【例】
住宅ローン借入額【4000万円】、住宅資金【600万円】、新築マンションを買うつもりで、購入諸費用を価格の4％とする場合は、次のような計算になります。

・購入出来る価格
(4000万円＋600万円)÷1.04＝約4420万円

・頭金（購入出来る価格-住宅ローン借入額）
4420万円 -4000万円＝420万円

・購入諸費用　(住宅資金-頭金)
600万円-420万円＝180万円

※購入諸費用は、物件の床面積（専有面積）や築年数、また住宅ローンの借入額などによって異なるため、上記の目安とは金額が異なることがあります。
また、購入諸費用分も融資可能な住宅ローン商品もあるので、借入をしようとしている金融機関のHPなどで確認をしましょう。

※土地を買って家を建てるなら『購入予算＝土地代＋工事代金』に
土地を買って家（注文住宅）を建てるときは『土地代』と『工事代金』の合計額が購入予算内におさまるように計画しましょう。
中古住宅を買ってリフォームするときも同様、『中古住宅の代金』と『リフォーム費用』が予算内におさまるようにしましょう。

〇まとめ

上記で少し触れましたが、住宅ローンは金融機関によって金利やサービスが異なります。
また、同じ返済額でも返済期間によって借入額が増減します。
今回の解説では金利1.2％、返済期間35年、元利均等を例に購入予算を試算していますが、他の金利や返済期間で計算する場合は住宅ローンシミュレーションを利用したり、各金融機関のHPで確認をしてみましょう。

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