定期借家・普通借家について　Part2

普通借家について

前回は定期借家について解説しました。⇒定期借家について

今回は普通借家について解説致します。

【普通借家契約とは】

普通借家契約を一言で表すならば『借主保護の面が強い契約』になります。
定期借家契約では賃貸期間が予め定められているので契約満了と同時に転居の必要が出てきます。
よって、定期借家契約は【契約期間後に転居を前提とした契約】になる為、賃料が割安に設定される傾向があります。

本題の普通借家契約は原則的に契約期間満了後の転居が不要です。
定期借家契約は初期費用を抑えたい場合、建替え等の理由で一定期間内での転居が必然的である場合は賃料という面で有利な契約になりますが、借主側にとっての安定的な賃貸契約という点では冒頭でも申し上げた通り、普通借家契約の方が『借主保護の面が強い契約』になります。

【契約方法】

書面でないと契約が出来ない『定期借家契約』と違い、普通借家契約は書面でも口頭でも契約が可能であり、その際に普通借家契約である旨を説明をする義務等は貸主に課されていません。

【契約期間】

賃貸契約の期間が予め定められている定期借家契約に対して普通借家契約の契約期間は概ね1年以上とされています。
この1年に満たない契約期間は借地借家法上、契約期間の定めのない契約ということになって無効です。(下記『1年未満の契約』参照)
つまり、1年以上という契約期間を定めることで借主に一方的に不利にならないような契約にするためです。
また、契約期間が長期のものについては制限がありません。

【1年未満の契約】

定期借家契約では1年未満の契約でも『その期間の契約』になるのに対して、普通借家契約では1年未満の契約は期間の定めのない契約とみなされます。
期間の定めのない契約では、各当事者はいつでも解約の申入れが可能です。
借主からの解約の申入れは3カ月経過後に契約が終了しますが、貸主からの解約の申入れの場合、6カ月の猶予期間、正当事由が必要となります。

【契約の更新】

契約更新の場合、普通借家契約では契約期間の終了時点において借主側が更新希望の意思を示すことで更新することが可能となります。
反対に契約更新を希望しないということも自由に決められます。
普通借家契約が結ばれた場合、貸主は自らに正当な理由が無い場合はこの契約更新を拒否することはできません。
また、この更新時において貸主側から賃料を大幅に上げる申出を行うこともできません。
『借主保護の面が強い契約』の面が強く出る特徴と言えるでしょう。

【借主らの中途解約】

定期借家契約では一定の要件や特約で定めていないと借主からの中途解約が出来ませんが(前記事『定期借家について』参照)
普通借家契約では貸主からの中途解約は自由には行なえませんが、借主からの中途解約についてはそれができる旨の特約があればその定めに従うことになります。

【賃料の増減】

普通借家契約では、租税等の増減や経済事情の変動等があれば、貸主と借主は、賃料の増額や減額を請求できます。
ただし、一定の期間賃料を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従います。

◇定期借家と普通借家の比較◇

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