不動産探しのプロが理想の住まい探しをお手伝い、東京都心の人気賃貸物件のCocotii(ココティ)。

定期借家・普通借家について

◇定期借家と普通借家の違い◇

一言で書いてしまうと『契約した物件に住み続けられる「普通借家」と、決められた期間内で契約する「定期借家」』となります。

では、『定期借家』の場合、決められた契約期間内しか住む事が出来ないのかというと一概にそうとは言いきれません。
貸主、借主の双方が合意することによって、『再契約』が可能です。

まずは『定期借家』の特徴について書いていきます。

定期借家契約の特徴。


〇契約で定めた期間の満了により、確実に賃貸借契約が終了する。
一定の賃貸借の契約期間(1年未満の契約も可能)を定めて、その契約期間満了によって契約が終了することになります。(退去、解約することになります。)
ただし、貸主は借主に対して契約期間満了日の6ヶ月~1年前に契約期間満了の通知が義務付けられている)
また、契約締結前に『契約の更新がなく、期間の満了とともに契約が終了すること』を契約書とは別の書面で説明することが必要。

〇原則的に契約更新はありません。
ただし、双方合意による再契約をする事で、契約期間を新たに開始する事が可能。
その場合、双方合意の元で敷金・礼金・仲介手数料など支払い、再契約する事で可能となります。(1度期間満了となるので『契約更新』ではなく、『新規契約』扱いになる)

再契約に至らなかった場合、貸主は立ち退き料等を支払うことなく入居者に対して退去要求が可能です。(契約内容の『特約』に定めがあればそれに従う。※賃借人に有利な場合。)

〇原則的に契約期間内の途中解約はできない。
借主側は、いったん契約したら期間中は必ず借り続けなければならないということが 前提にある契約になるので、期間内の途中解約は原則不可となります。
※居住用建物で床面積が200㎡未満の定期借家契約は、転勤、療養、親族の介護などのやむを得ない事情がある場合、生活の本拠として使用することが困難になったときは、契約を中途解除の申入れをすることが出来ます。

〇『公正証書等の書面』での契約。
一般の賃貸借契約は口頭での契約が可能なのに対して、定期借家契約は、公正証書等の書面での契約が必要です。※必ず公正証書で契約をしなくてはいけないという事ではありません。(必ず公正証書でなければいけないのは事業用定期借地権のみ)

〇一般の賃貸借物件より敷金・礼金・賃料などが安い場合が多い。
貸主の事情(転勤・建替え、建物の取り壊しなど)で、契約期間を決められ、基本的には『契約期間が更新ありきではない』為、敬遠しがちな借主も多いと予測されますので、周囲の相場よりも賃料等が安く設定されている物件が多いです。


定期借家契約のメリットとデメリット


定期借家契約のメリット

〇短期間の契約が可能
決められた期間の契約、3カ月や半年など契約期間が1年未満で契約が可能な物件もあります。
例えば、持ち家の建て替え、リフォーム時の仮住まい、滞在期間が決まっている転勤など、期間を決めて借りたい方には大きなメリットといえるでしょう。

〇賃料が相場より低い場合もある。
例えば、建て替えや取り壊しが決められている建物などは住める期間が限られているため、家賃が相場よりも低く設定されていることがあり、入居者が好条件で借りられる可能性があります。

〇住居者の質が高い
例えば、家賃滞納や近隣住民とのトラブルなどの迷惑行為、ルールやマナーが守られていない入居者がいた場合、「定期借家」では貸主側から契約期間満了とともに契約終了できるので、住環境を一定のレベルに保てるということは大きなメリットです。

定期借家契約のデメリット

●契約期間が満了したら、速やかに退去が必要
ただし、契約期間が1年以上の場合、貸主は期間満了日の6カ月から1年の間に、借主へ期間満了により契約終了する旨を通知することが義務付けられているので、次の住まいを探す余裕は十分にあります。

契約期間以降も継続して住み続けたい場合は、再契約には貸主と借主側の両方の合意が必要です。
その際、賃料等が値上がりする場合があります。
※借主側が契約期間中に家賃の滞納や近隣住民とのトラブルなどの問題がある場合には、再契約可の物件でも再契約が難しくなります。

●中途解約が出来ない場合があります。
「定期借家契約」では、途中で解約をすることができないのが原則です。契約内容によっては、契約満了を待たずに解約した場合、残りの期間の家賃を請求される場合があります。
ただし、「転勤・療養・親族の介護」などのやむを得ない正当事由があり、借主が該当する賃貸物件を生活の拠点として使用し続けることが困難となった場合は、中途解約の申し入れが可能となります。(住居用の建物で、床面積200㎡未満に限ります)


補足


後々のトラブルを避けるため、契約時に貸主側には「賃貸借契約には更新がなく、期間の満了により終了する」ことを公正証書などで作成し、交付・説明をすることが法律によって定められています。

「定期借家」の物件を借りる際は、『契約期間』、『中途解約に関する特約の有無』、『再契約の可否』など、「定期借家」についての説明と書面での契約書を必ず確認しましょう。
※定期借家の【契約で定めた期間の満了により、確実に賃貸借契約が終了する】という性質上、『再契約の可否』について、後々のトラブル回避の為、返答を得られない場合もあります。


◇定期借家と普通借家の比較◇


 

定期借家
普通借家
契約成立の要件 ・公正証書等の書面による契約。※口頭は不可。
・【更新がなく、期間の満了により終了する】旨を契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければならない。
口頭による契約でも可。
契約期間 特に期間の定めはない。
1年未満の期間でも可能。
・原則制限はなし。
・ただし、1年未満の契約期間を定めた場合は、期間の定めのない賃貸借契約とみなされる。
更新の有無 ・期間満了により終了する。

・賃貸借を継続するには、貸主と借主の双方合意の上、再契約が必要。

・更新が原則。

貸主が更新しない旨の通知をしてから期間満了後に借主が建物の使用を継続していることに、貸主が遅滞なく異議を述べなかった場合、契約は更新される。

中途解約 【期間の定めのある賃貸借契約】
-中途解約の特約が有る場合
・貸主、借主は中途解約の特約に従って解約を行うことができる。
解約予告期間は、事業用建物では3~6ヶ月前、居住用建物では一般に1ヶ月前という契約が多いので要確認
貸主からの解約申入れには、6ヶ月以上の予告期間が必要と考えられ、正当事由が必要。

1.居住用建物の賃貸借で、契約対象床面積が200㎡未満。
2.やむをえない事情(転勤、療養、親族の介護等)により、借主が賃借建物を自己の生活の本拠として使用するのが困難となった場合。

【期間の定めのない賃貸借契約】
・借主からの解約申入れはいつでも解約可能。
貸主からの解約申入れには正当事由が必要。

【期間の定めのある賃貸借契約】
-中途解約の特約が有る場合
・貸主と借主は、中途解約の特約に従って解約を行うことができる。
解約予告期間は、事業用建物では3~6ヶ月前、居住用建物では一般に1ヶ月前という契約が多いので要確認。
※貸主からの解約申入れには正当事由が必要。

賃料増減額請求権等 ・原則として賃料増減額請求権が認められる。
・賃料減額請求権排除の特約は無効。
賃料不増額の特約は認められる。
・原則として賃料増減額請求権が認められる。
・賃料改定の特約がある場合、その定めに従う。
ただし、特約は『賃料額が客観的かつ一義的に定まるもの』でなければならない。


目次に戻る
ホームに戻る

CocotiiロゴCocotiiのinsutagram

-